아파트나 주택에 전세계약을 체결하고 만기가 다가와 재계약이나 갱신을 하지 않고 이사를 가야 할 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 전세금 반환을 집주인에게 요구하였지만 거절하는 경우 돌려받기 방법으로 몇 가지 시도해 볼 것이 있습니다.
계약기간 중 퇴거하기 전에 전세계약 연장 않기로 임대인에게 알리기
가장 먼저 전세계약 만료 또는 계약 기간 중에 해지를 하려면 미리 임대인 즉, 집주인에게 알려야합니다.
참고로 임대인의 경우 갱신거절은 임대차계약이 만료되기 전 6개월전부터 2개월 전까지 사이에 임차인 즉, 세입자에게 알려야 합니다.
임차인의 경우는 주택임대차보호법에 따라 계약이 만료되기 전 2개월 전까지 임대인에게 해지 의사를 알려야 합니다.
계약 만료일 퇴거 시 전세금 돌려받기
이제 계약이 만료되는 날 이삿짐을 불러 짐을 들어나는 등 퇴거 절차를 진행하였다면 집주인에게 전세금을 돌려달라고 요청합니다.
바로 이때가 문제가 발생하는 초기 단계가 될 수도 있습니다.
임차인은 임대인이 전세금을 당연히 돌려줄 것이라고 생각하고 짐까지 빼고 집을 비웠는데 임대인이 전세금 지급을 거부하는 것입니다.
이때 지급을 하지 않는 이유는 여러가지가 있겠지만 흔하게는 집주인이 돌려줄 전세금만큼의 돈이 없거나 세입자가 집을 망가뜨리거나 훼손한 경우 이를 전세금에서 공제하고 돌려줄 목적으로 잠시 지급을 거절하는 경우가 있습니다.
전자의 경우를 예를 들겠습니다.
임차인은 당장 짐을 뺀 상태이고 전세금을 받아야 하지만 임대인이 돈이 없다니 막막합니다.
임대인에게 전세금 지급을 요구하니 다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다는 말만 되풀이합니다.
이때 임차인은 답답하고 어떻게 해야 할지 몰라 고민이 생기게 되는 것입니다.
흔히 이 단계에서 임차인은 집을 비웠으니 전세보증금반환의 권리를 행사하기 위해 임차권등기를 하는 경우가 있습니다.
이럴 경우 임대인이 임차권등기를 하면 세입자가 안 들어온다는 말로 겁을 주기도 하는 경우가 있습니다.
실제 법상으로 보면 임차권등기가 되어 있더라도 새로운 임차인이 계약해서 들어와 전입신고까지 하는 것은 가능합니다.
다만 새로 들어온 세입자가 혹시나 나중에 전세금을 반환받아야 할 때 우선변제를 받지 못하는 불상사가 생길 수는 있습니다.
하지만 집을 비운 세입자로서는 막막하니 임차권등기라도 하려고 할 것입니다.
그렇다면 전세금 돌려받기 실제 법원을 통해 어떻게 처리해야 할까
시간 흐름으로 한번 자유로운 글로 알아보겠습니다. 여기에는 개인적인 의견과 경험이 들어 있으니 실제 흐름과 차이가 있을 수 있다는 것을 참고해주시기 바랍니다.
임차인이 먼저 퇴거를 한 상태라면 임차권등기를 하는 것이 안전할 수 도 있습니다.
이러한 경우에 안전이라는 것은 결국 임대인이 돌려줄 전세금을 보유하고 있지 않거나 등기사항증명서(구.등기부등본)상 고액의 근저당권이 설정되어 있는 경우에 최대한 전세금을 보전하기 위한 것입니다.
임차권등기를 마치고 난 이후 소송 전이라도 세입자가 들어와 전세금을 받고 이 돈으로 정리되기도 하고, 그렇지 않다면 운이 좋아 집주인이 돈을 마련해서 정리가 되는 경우도 있습니다.
만약 이런 상황에서도 진척이 없다면 임대인에게 소송을 제기할 것이라는 경고성 내용증명을 발송해보는 사례도 있습니다.
그러나 내용증명은 어디까지나 법적인 구속력이 있는 것이 아니며, 임대인이 송사를 겪어본 사람이라면 내용증명으로 겁을 먹지는 않을 것입니다.
결국 임차인이 관할 법원 근처 법률사무소 등에 방문하여 상담을 받고 전세보증금반환 청구의 소를 제기하게 되는 것이 시간이 조금 흐른 뒤 나오게 되는 행동인 경우가 많습니다.
일단 소장을 접수하게 되면 임차인에게 등기우편으로 소장 부본이 전달됩니다.
이후 법원에서 변론기일 또는 조정기일 등을 몇 차례 거친 후 반환책임이 있다는 원고인 임차인의 승소 판결이 나게 된다면 이러한 집행력이 있는 판결문을 이용하여 강제집행을 하게 됩니다.
임차인이 알고 있는 임대인의 재산인 임차한 건물에 대한 경매가 될 수도 있을 것이며, 평소 거래하는 통장에 대해 압류 및 추심명령을 받아 은행으로부터 직접 예금을 추심받아 판결금을 충당하기도 합니다.
사실 집행단계에서 중요한 것은 실제 임대인으로부터 회수할 돈이 되는 부동산이나 채권 등이 있느냐입니다.
판결을 받았지만 막상 법원에 강제경매신청을 하게 되면 고액의 근저당권자인 은행에 우선변제가 된다면 법원에서 배당받을 수 있는 전세금이 훨씬 적거나 아예 없을 수도 있기 때문입니다.
실제 사례에서는 임대인이 전세금을 돌려주지 않아 계약이 만료되었음에도 퇴거를 하지 않고 계속 살면서 버티는 방법을 선택하는 임차인도 있습니다.
이렇듯 법원에 소송으로 가기 전 단계에서 마무리되는 것이 가장 좋지만 임대인이 완강히 버티거나 판결문을 이용해서 집행을 해야 하는 어쩔 수 없는 상황이라면 신속하게 소송을 제기하는 것이 현명할 것입니다.