.png)
전세금이 5% 넘게 올랐다고 해서 자동으로 ‘5% 초과 인상 신고’를 하는 별도 제도가 있는 것은 아닙니다. 먼저 계약갱신요구권에 따른 갱신인지, 임대인의 증액청구인지, 등록 민간임대주택인지 확인해야 합니다. 반면 신고 대상 주택에서 보증금이 바뀐 갱신계약을 체결했다면 전세금 인상률과 별개로 주택 임대차계약 신고 대상이 될 수 있습니다.
집주인에게서 “다음 계약은 전세금을 10% 올려야 한다”는 연락을 받았다면 곧바로 신고기관부터 찾기보다 계약의 성격을 확인하는 편이 좋습니다. 5% 증액 제한과 전월세 신고제는 서로 다른 제도이기 때문입니다.
전세금 5% 이상이면 먼저 확인할 것
전세금 5% 제한은 언제 적용되나
보증금이 오르면 임대차 신고를 다시 해야 하나
전세금 변경계약 신고하는 순서
등록 임대사업자 주택은 무엇이 다른가
5% 이상 인상을 요구받았을 때 체크리스트
전세금 인상 신고 FAQ
전세금 5% 이상이면 먼저 확인할 것
가장 먼저 구분해야 할 것은 ‘5%를 넘었는지’와 ‘신고 대상인지’가 같은 문제가 아니라는 점입니다. 주택임대차보호법 제7조는 일정한 요건 아래 차임이나 보증금의 증액을 청구할 때 증액청구가 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 정하고 있습니다.
또 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약은 원칙적으로 종전 계약과 동일한 조건으로 갱신되고, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.
따라서 집주인이 5%를 초과하는 금액을 제시했다면 아래 상황을 먼저 나눠 봐야 합니다.
| 확인할 상황 | 핵심 판단 | 확인할 제도 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권을 행사한 갱신 | 보증금 증액 범위 확인 | 주택임대차보호법 |
| 계약기간 중 집주인의 증액청구 | 5% 상한과 1년 제한 확인 | 주택임대차보호법 제7조 |
| 등록 민간임대주택 | 별도의 임대료 증액 제한 확인 | 민간임대주택법 |
| 보증금이 변경된 갱신계약 | 임대차계약 신고 대상 여부 확인 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 |
전세금 5% 제한은 언제 적용되나
주택임대차보호법 제7조에 따르면 조세·공과금이나 경제사정 변동 등으로 약정한 보증금이 적절하지 않게 된 경우 당사자는 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 이때 증액청구는 약정한 보증금의 5%를 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
계약갱신요구권을 행사한 경우도 확인할 부분입니다. 임차인은 법에서 정한 요건에 따라 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 이에 따라 갱신되는 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신된 계약의 보증금과 차임 역시 법에서 정한 증감 범위가 적용됩니다.
예를 들어 기존 전세보증금이 2억원이라면 5%는 1,000만원입니다. 다만 숫자만 보고 모든 재계약에서 2억1,000만원이 무조건적인 최고액이라고 단정해서는 안 됩니다. 계약갱신요구권 행사 여부와 계약 형태, 증액청구의 성격 등을 함께 확인해야 합니다.
특히 계약이 끝난 뒤 당사자들이 새로운 조건을 협의하는 상황과 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 상황을 혼동하지 않는 것이 좋습니다. 분쟁이 생겼다면 문자나 메신저에서 누가 어떤 방식으로 갱신 또는 증액을 요구했는지도 보관해 두는 편이 안전합니다.
보증금이 오르면 임대차 신고를 다시 해야 하나
주택 임대차계약 신고 대상인 주택에서 갱신하면서 보증금이나 월세가 변경됐다면 신고 여부를 확인해야 합니다. 현재 신고 대상은 원칙적으로 보증금이 6,000만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차계약입니다.
대상 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역이며 도 지역의 군은 제외됩니다. 보증금과 월세의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.
즉, 신고 여부를 가르는 기준을 단순히 ‘5% 이상 올랐는가’로 보면 안 됩니다.
| 계약 상황 | 임대차 신고 확인 |
|---|---|
| 전세금 2억원 → 2억1,000만원 | 보증금이 변경된 갱신계약이므로 신고 대상 요건 확인 |
| 전세금 2억원 → 2억2,000만원 | 5% 초과 여부와 별도로 임대차 신고 대상 요건 확인 |
| 전세금 그대로, 기간만 연장 | 보증금·차임 증감 없는 단순 기간 연장은 신고 대상에서 제외 |
| 보증금 6,000만원 이하, 월세 30만원 이하 | 금액 기준상 신고 대상이 아닐 수 있음 |
이미 신고한 임대차계약의 보증금이나 차임 등 임대차 가격이 나중에 변경된 경우에도 변경이 확정된 날부터 30일 이내에 변경신고를 해야 합니다. 구체적인 계약 형태에 따라 최초 신고인지 변경신고인지 달라질 수 있으므로 계약서를 기준으로 확인해야 합니다.
전세금 변경계약 신고하는 순서
신고 대상에 해당한다면 계약을 체결해 놓고 오래 미루지 않는 것이 좋습니다. 주택 임대차계약 신고는 계약 체결일부터 30일 이내가 기본입니다.
- 기존 계약서를 확인합니다. 기존 보증금, 계약기간, 임대인·임차인 정보를 확인합니다.
- 새 계약의 보증금을 확인합니다. 단순 기간 연장인지, 보증금이나 월세가 실제로 변경됐는지 구분합니다.
- 주택 소재지와 금액 기준을 확인합니다. 해당 주택이 임대차 신고 대상 지역과 금액 기준에 들어가는지 확인합니다.
- 변경된 계약 내용을 정리합니다. 갱신계약서나 변경계약서가 있다면 신고 전에 준비해 두는 편이 좋습니다.
- 관할 신고창구 또는 온라인 시스템에서 신고합니다. 주택 소재지 관할 행정기관 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템을 이용할 수 있습니다.
- 신고 결과를 확인하고 자료를 보관합니다. 계약서와 신고 관련 자료는 전세보증금 반환 시점까지 함께 보관하는 것이 좋습니다.
임대인과 임차인은 신고의무를 함께 부담하는 것이 원칙입니다. 일방이 신고를 거부하는 경우에는 법에서 정한 방식에 따른 단독 신고도 가능하므로 상대방이 협조하지 않는다는 이유만으로 그대로 방치하지 않는 편이 좋습니다.
등록 임대사업자 주택은 무엇이 다른가
집주인이 등록 임대사업자이고 해당 주택이 민간임대주택법 적용을 받는다면 일반적인 전세계약만 생각해서는 안 됩니다. 민간임대주택법 제44조는 임대사업자가 임대기간 중 임대료 증액을 청구할 때 법령에서 정한 증액 비율을 넘지 못하도록 별도의 제한을 두고 있습니다.
여기서 임대료에는 임대보증금과 월임대료가 포함됩니다. 2026년 시행령 기준으로 일반적인 해당 민간임대주택에는 5% 기준이 적용되지만, 100세대 이상 민간임대주택단지 등에는 시행령에서 별도의 산정방식을 두고 있어 주택 유형을 먼저 확인해야 합니다.
민간임대주택법상 증액청구 역시 직전 임대차계약이나 약정 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없도록 규정되어 있습니다.
따라서 집주인이 “5% 넘게 올려야 재계약한다”고 통보했다면 해당 주택이 등록 민간임대주택인지도 함께 확인해야 합니다. 등록 여부와 적용 법률에 따라 대응 근거가 달라질 수 있습니다.
5% 이상 인상을 요구받았을 때 체크리스트
전화로만 협의하기보다 계약과 증액 과정을 확인할 수 있는 자료를 정리해 두면 이후 신고나 분쟁 해결 과정에서 도움이 됩니다.
- 기존 전세계약서와 갱신계약서 보관
- 기존 보증금과 새로 요구받은 보증금 비교
- 계약갱신요구권 행사 여부와 날짜 확인
- 집주인의 증액 요구 문자·메신저 내용 저장
- 직전 보증금 인상 시점 확인
- 등록 민간임대주택 해당 여부 확인
- 보증금 변경 시 임대차 신고 대상과 30일 기한 확인
특히 ‘5% 초과 인상 문제를 제기하는 것’과 ‘변경된 임대차계약을 신고하는 것’은 목적이 다릅니다. 이 두 가지를 구분해 두면 어디에 무엇을 문의해야 하는지도 훨씬 명확해집니다.
전세금 5%를 넘겼다고 이미 계약했다면
이미 계약서에 서명했다면 먼저 어떤 방식으로 계약이 갱신됐는지를 확인해야 합니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 임대인의 증액청구가 있었는지, 당사자들이 새로운 조건을 협의해 계약한 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 단순 계산으로 “5%를 넘었으니 초과분은 무조건 돌려받는다”고 판단해서는 곤란합니다. 기존 계약서, 갱신 요구 과정, 임대인의 인상 요구 자료를 가지고 적용 법률과 계약 성격부터 확인하는 순서가 적절합니다.
다만 보증금이 변경돼 임대차 신고 대상이 됐다면 5% 초과 여부와 별도로 신고기한을 확인해야 합니다. 분쟁 여부를 판단하느라 신고해야 할 계약까지 놓치는 상황은 피하는 것이 좋습니다.
FAQ
전세금을 5% 이상 올리면 무조건 불법인가요?
모든 전세 재계약을 단순히 그렇게 판단할 수는 없습니다. 주택임대차보호법상 증액청구와 계약갱신요구권에 따른 갱신에는 5%와 관련된 제한이 있지만, 계약의 성격과 갱신 방식에 따라 판단해야 합니다. 집주인이 제시한 인상률만 보지 말고 갱신요구권 행사 여부와 증액 요구 과정을 함께 확인해야 합니다.
전세금이 5% 넘게 오르면 주민센터에 신고하면 되나요?
주민센터에서 하는 주택 임대차계약 신고와 5% 초과 증액에 관한 법적 분쟁은 같은 절차가 아닙니다. 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 하는 신고는 일정 요건에 해당하는 임대차계약 내용을 신고하는 제도입니다. 5% 초과 문제 자체에 다툼이 있다면 적용 법률과 계약 형태를 별도로 확인해야 합니다.
전세금이 3%만 올라도 임대차 신고를 해야 하나요?
그럴 수 있습니다. 신고 대상 여부는 ‘5% 이상 인상’ 자체로 결정되는 것이 아닙니다. 신고 대상 지역·금액에 해당하는 주택에서 보증금이 변경된 갱신계약을 체결했다면 인상률이 3%라고 해도 신고 대상 여부를 확인해야 합니다.
전세금은 그대로 두고 2년만 연장해도 신고해야 하나요?
보증금과 월세의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 주택 임대차계약 신고 대상에서 제외됩니다. 다만 계약 과정에서 보증금이나 월세 등 신고 대상 가격이 변경됐다면 상황이 달라집니다.
집주인이 10% 인상을 요구하면 무엇부터 해야 하나요?
기존 계약서와 계약기간을 확인하고 계약갱신요구권 행사 여부, 직전 증액 시점, 등록 민간임대주택 여부를 차례로 확인하는 편이 좋습니다. 문자나 메신저로 받은 10% 인상 요구도 보관해 두고, 보증금 변경 계약을 체결했다면 임대차 신고기한까지 별도로 확인해야 합니다.
계약서에 서명하기 전에 두 가지를 따로 확인하세요
전세금 5% 이상 인상 신고를 찾고 있다면 ‘5% 증액 제한’과 ‘주택 임대차계약 신고’를 먼저 분리해서 생각해야 합니다. 5%를 넘었다는 사실만으로 별도의 ‘5% 초과 신고’ 절차가 생기는 것은 아니지만, 보증금이 변경된 갱신계약이라면 전월세 신고제에 따른 신고가 필요할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 증액청구의 한도와 시기를 규정하고 있으며 계약갱신요구권에 따른 갱신에도 관련 규정이 적용됩니다. 등록 민간임대주택이라면 민간임대주택법상 별도 기준까지 확인해야 합니다.
이 글은 2026년 9월 23일 현재 시행 중인 주택임대차보호법, 민간임대주택에 관한 특별법 및 주택 임대차계약 신고 기준을 바탕으로 작성했습니다. 개별 계약의 합의 과정이나 주택 유형에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 실제 분쟁이 발생했다면 계약서와 갱신 과정에 관한 자료를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.