전세보증금 못 받고 이사할 때 임차권등기 먼저 해야 하나

전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지하려면 신청서만 접수하고 바로 전출하거나 집을 넘겨주는 방식은 주의해야 합니다. 원칙적으로 등기부에 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 이사하는 편이 안전합니다.

새집 잔금을 치러야 하는데 집주인이 “다음 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”고 하는 상황이라면 이 차이가 특히 중요합니다. 대법원도 2025년 판결에서 기존 대항요건을 먼저 상실한 뒤 임차권등기가 이뤄진 경우, 종전에 소멸한 대항력이 과거 시점으로 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나
신청만 하고 바로 이사해도 되나
임차권등기가 완료되면 무엇이 달라지나
보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나
집주인 동의가 있어야 신청할 수 있나
임차권등기명령 신청 순서
신청 전에 준비할 자료
신청비용은 누가 부담하나
등기 후에도 보증금을 안 주면 어떻게 하나
임차권등기명령 FAQ

임차권등기명령은 계약 만료 당일부터 신청할 수 있나

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 핵심 조건은 두 가지입니다. 임대차가 종료됐고, 그럼에도 보증금이 반환되지 않아야 합니다.

상황	확인할 내용	판단 포인트
계약기간이 아직 남음	임대차 종료 여부	원칙적으로 종료 전에는 신청요건을 충족하지 않음
계약기간 종료	보증금 미반환 여부	반환되지 않았다면 신청 검토
묵시적 갱신 후 해지	해지 효력이 발생했는지	통지만 했다고 즉시 임대차가 종료되는 것은 아님
보증금 일부만 반환	미반환 잔액 존재 여부	남은 보증금에 대해 신청 검토

특히 묵시적 갱신 상태라면 날짜를 주의해야 합니다. 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

따라서 “오늘 집주인에게 나가겠다고 문자했으니 내일부터 임차권등기명령을 신청할 수 있다”고 단정해서는 안 됩니다. 자신의 계약이 원래 계약기간 만료인지, 묵시적 갱신 후 해지인지부터 구분해야 합니다.

임차권등기명령 신청만 하고 바로 이사해도 되나

기존 대항력과 우선변제권을 보전해야 하는 임차인이라면 신청만 해놓고 바로 이사하거나 전입신고를 옮기는 것은 피하는 편이 안전합니다. 신청 접수와 실제 임차권등기 완료는 서로 다른 단계이기 때문입니다.

주택임대차보호법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 규정합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 기존 권리가 유지됩니다.

이 부분은 2025년 대법원 판결 때문에 더 명확하게 확인할 필요가 있습니다. 대법원은 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 취득한 임차인이 임차권등기가 완료되기 전에 점유를 상실한 사건에서 기존 대항력은 점유 상실 시 소멸하며, 나중에 임차권등기가 되더라도 소멸한 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니다라고 판단했습니다.

새집 입주일이 급하더라도 ‘법원에 신청서를 냈는가’가 아니라 ‘등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는가’를 확인하는 것이 핵심입니다.

임차권등기가 완료되면 무엇이 달라지나

임차권등기명령의 중요한 기능은 보증금을 받지 못한 임차인이 이사를 해야 할 때 대항력과 우선변제권을 보전할 수 있도록 하는 데 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존 권리가 그대로 유지되며, 등기 후 주택 점유나 주민등록과 같은 대항요건을 상실해도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.

이를 상황별로 정리하면 다음과 같습니다.

상황	주의할 점
임차권등기 신청 전	임대차 종료와 보증금 미반환 요건 확인
법원 신청 접수 후	신청만으로 등기가 완료된 것은 아님
임차권등기 완료	등기부에서 실제 기입 여부 확인
등기 완료 후 이사	기존에 취득한 대항력·우선변제권 보전 가능

따라서 새 주소로 전입신고를 해야 한다면 등기 완료 여부를 먼저 확인하는 방식이 안전합니다.

보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나

보증금 전액이 아니라 일부가 반환되지 않은 경우에도 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 법의 요건은 임대차가 끝난 뒤 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’이므로 미반환 보증금이 남아 있다면 해당 금액과 사실관계를 확인해 신청할 수 있습니다.

예를 들어 보증금 2억원 중 1억8천만원을 돌려받고 2천만원이 남아 있는 경우처럼 일부 반환이 이뤄진 상황이라면, 신청서에는 실제 반환받지 못한 금액을 정확하게 정리하는 것이 좋습니다.

월세 계약도 마찬가지입니다. 흔히 ‘전세 임차권등기’라고 부르지만 주택임대차보호법상 주택 임대차의 보증금 반환 문제이므로 보증부 월세의 미반환 보증금도 요건을 갖추면 대상이 될 수 있습니다.

집주인 동의가 있어야 임차권등기명령을 신청할 수 있나

임대인의 동의를 받아야만 신청할 수 있는 절차는 아닙니다. 법에서 정한 요건을 갖춘 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하는 제도입니다.

집주인이 “등기는 하지 말고 다음 세입자가 들어올 때까지만 기다려 달라”고 요청하는 경우도 있습니다. 기다릴지는 당사자가 결정할 문제지만, 새집 입주일이 정해져 있고 보증금 반환 날짜도 확정되지 않았다면 자신의 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할 것인지 먼저 판단해야 합니다.

집주인과 통화로만 이야기했다면 계약 종료와 보증금 반환 요구를 확인할 수 있도록 문자, 이메일, 내용증명 등 관련 자료를 남겨두는 것도 도움이 됩니다.

임차권등기명령 신청은 어떤 순서로 진행하나

임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 이를 소명할 자료를 제출해야 합니다.

1. 임대차가 실제 종료됐는지 확인합니다. 계약 만료인지, 합의해지인지, 묵시적 갱신 후 해지인지에 따라 종료일을 정확하게 계산합니다.
2. 미반환 보증금을 확정합니다. 전액을 못 받았는지 일부만 반환받았는지 정리합니다.
3. 임대차계약과 권리관계를 확인합니다. 계약서와 확정일자, 전입일, 등기부 등 관련 내용을 확인합니다.
4. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원이 기준입니다.
5. 법원의 결정과 등기 진행을 확인합니다. 신청 접수 자체를 등기 완료로 생각하면 안 됩니다.
6. 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인합니다. 이사를 앞두고 있다면 이 단계가 특히 중요합니다.
7. 보증금 반환이 계속되지 않으면 다음 회수 절차를 검토합니다. 임차권등기 자체가 임대인 계좌에서 보증금을 강제로 가져오는 절차는 아닙니다.

전자 제출을 이용하려는 경우에는 대한민국 법원의 전자소송 시스템에서 현재 제공되는 신청 방식과 제출서류를 확인하는 것이 좋습니다.

신청 전에 어떤 자료를 준비해야 하나

법원은 임대차 종료와 보증금 미반환 등 임차권등기명령의 원인이 된 사실을 확인할 수 있어야 합니다. 계약 형태와 주택 상태에 따라 추가 자료가 요구될 수 있으므로 자신의 상황에 맞게 준비해야 합니다.

• 주택 임대차계약서
• 확정일자를 확인할 수 있는 계약서 또는 관련 자료
• 주민등록 및 전입 사실을 확인할 수 있는 자료
• 임차주택의 등기사항증명서
• 계약 종료 사실을 확인할 수 있는 문자·내용증명 등
• 보증금 일부를 반환받았다면 입금내역과 미반환 금액 자료
• 임대인에게 보증금 반환을 요구한 기록

묵시적 갱신 후 해지한 경우라면 임대인이 해지 통지를 언제 받았는지를 확인할 자료도 중요할 수 있습니다. 신청 전에 계약 종료일을 잘못 계산하지 않았는지 다시 확인하는 편이 좋습니다.

임차권등기명령 신청비용은 누가 부담하나

임차권등기명령을 신청할 때는 인지, 송달, 등기와 등록면허세 등 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 실제 납부액은 신청 방식과 당사자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 법원 또는 전자소송 제출 화면에서 계산되는 금액을 확인하는 것이 정확합니다.

다만 주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 신청하면서 납부한 비용의 영수증과 전자납부 내역은 삭제하지 말고 보관하는 것이 좋습니다. 실제 비용 회수 여부는 임대인의 지급 여부나 이후 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

임차권등기를 했는데도 집주인이 보증금을 안 주면 어떻게 하나

임차권등기가 완료됐다고 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다. 임차권등기명령은 보증금 반환채권 자체를 즉시 강제집행해주는 절차와는 성격이 다릅니다.

집주인이 계속 지급하지 않는다면 보증금반환청구를 위한 지급명령이나 민사소송 등 다음 절차를 검토하게 될 수 있습니다. 어떤 방법이 적합한지는 집주인이 채무 자체를 인정하는지, 분쟁이 있는지, 부동산에 선순위 권리가 얼마나 있는지 등에 따라 달라집니다.

단계	목적	확인할 점
임차권등기명령	이사 후에도 임차권 관련 권리 보전	등기 완료 여부
지급명령 검토	보증금 반환채권에 대한 집행권원 확보	임대인의 이의 가능성
보증금반환소송	분쟁이 있는 반환채권을 재판으로 확정	계약 종료와 미반환액 입증
강제집행	확보한 집행권원에 따라 재산에서 채권 회수	집행 대상 재산과 선순위 권리

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고·이행청구 요건도 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기와 보증기관의 반환 절차를 같은 것으로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

이미 이사했다면 임차권등기명령을 신청할 수 없나

이 부분에는 중요한 대법원 판단이 있습니다. 대법원은 2025년 4월 15일 결정에서 임대차가 종료된 뒤 임차주택의 점유를 이미 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 “이미 이사했으니 임차권등기명령 신청 자체가 불가능하다”고 단정하는 것은 맞지 않습니다.

다만 신청할 수 있다는 것과 기존 대항력이 그대로 유지된다는 것은 별개의 문제입니다. 같은 날 선고된 대법원 판결에 따르면 기존에 대항력을 갖췄더라도 임차권등기 전에 주택 점유를 상실하면 대항력이 소멸할 수 있고, 이후 임차권등기가 되더라도 과거 대항력이 소급해 회복되는 것은 아닙니다.

이미 전출·이사를 마친 상태라면 그 사이 설정된 근저당권이나 소유권 변동 등 권리관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.

전세보증금 임차권등기명령 FAQ

계약이 끝나는 날 집주인이 돈을 안 주면 바로 신청할 수 있나요?

주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있도록 규정합니다. 다만 묵시적 갱신을 해지한 경우처럼 실제 종료일 계산이 필요한 계약도 있으므로 계약 종료 여부를 먼저 확인해야 합니다.

임차권등기명령 접수번호가 나오면 전입신고를 옮겨도 되나요?

접수됐다는 사실만으로 임차권등기가 완료된 것은 아닙니다. 기존 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지하려면 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 움직이는 편이 안전합니다. 특히 2025년 대법원 판결에서도 등기 전 점유 상실에 따른 대항력 문제가 명확하게 다뤄졌습니다.

집주인이 임차권등기를 하지 말라고 반대하면 신청할 수 없나요?

집주인의 동의를 받아야만 신청할 수 있는 절차는 아닙니다. 임대차 종료와 보증금 미반환 등 법정 요건을 갖췄다면 임차인이 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 다만 신청인은 그 요건을 소명할 자료를 제출해야 합니다.

월세 보증금도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

주거용 주택의 임대차이고 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않았다면 월세 계약의 보증금도 검토할 수 있습니다. 전세인지 월세인지라는 명칭보다 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차인지와 미반환 보증금이 있는지가 중요합니다.

임차권등기를 하면 집주인이 바로 보증금을 줘야 하나요?

임차권등기 자체가 보증금을 자동으로 강제회수하는 절차는 아닙니다. 등기 후에도 지급하지 않는다면 지급명령이나 보증금반환소송 등 집행권원을 확보하기 위한 다음 절차를 검토할 수 있습니다. 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 요건도 함께 확인하는 편이 좋습니다.

이사 날짜보다 임차권등기 완료 여부를 먼저 확인해야 한다

전세보증금을 못 받은 상태에서 새집 입주일이 다가오면 가장 위험한 판단은 “임차권등기명령을 신청했으니 이제 전출해도 되겠지”라고 생각하는 것입니다. 신청과 등기 완료는 다르며, 기존 대항력과 우선변제권을 보전하려는 임차인이라면 실제 등기 여부를 확인하는 과정이 핵심입니다.

계약 종료일과 미반환 보증금을 정리하고 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기사항증명서까지 확인하는 순서로 진행하는 편이 좋습니다. 이미 이사한 경우에도 신청 자체가 가능한 경우가 있지만, 기존 대항력을 상실했다면 그 효과가 소급해 회복되지 않을 수 있으므로 중간에 발생한 권리관계까지 따져봐야 합니다.

이 글은 2026년 9월 4일 작성일 현재 주택임대차보호법과 대법원 2025년 4월 15일 임차권등기 관련 판결·결정을 기준으로 작성했습니다. 계약 해지 방식, 전출 시점, 선순위 근저당권 등 개별 사실관계에 따라 보증금 회수 결과가 달라질 수 있습니다.