종부세 공동명의 1주택 특례, 18억·12억 공제 어느 쪽이 유리할까

부부 공동명의 1주택자라고 해서 종부세 특례를 무조건 신청하는 것이 유리한 것은 아닙니다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 9억원의 기본공제를 적용받는 반면, 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 12억원을 공제받고 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다. 따라서 2026년 9월 30일까지 두 방식의 예상 세액을 비교한 뒤 선택하는 것이 핵심입니다.

종부세 안내문을 받고 보면 ‘공동명의는 18억원까지 공제된다’는 설명과 ‘1주택자는 12억원 공제’라는 설명이 함께 나와 혼동하기 쉽습니다. 어느 숫자가 더 큰지만 볼 것이 아니라 부부의 지분율, 주택 공시가격, 연령과 보유기간까지 함께 비교해야 실제 유불리를 판단할 수 있습니다.

공동명의 18억원과 특례 12억원은 무엇이 다른가
공동명의 1주택자 특례 대상부터 확인
특례 신청이 유리해질 수 있는 경우
2026년 부부 중 납세의무자는 누구를 선택하나
고령자·장기보유 세액공제 비교
9월 16일부터 30일까지 신청하는 방법
작년에 신청했다면 변경·취소할 수 있나
공동명의 1주택 특례 FAQ

공동명의 18억원과 특례 12억원은 무엇이 다른가

부부가 주택 한 채를 공동명의로 가지고 있을 때 종부세 계산방법은 크게 두 가지입니다. 특례를 신청하지 않고 각각 납세의무자가 되는 방법과 공동명의 1주택자 특례를 신청해 부부 중 한 명을 납세의무자로 정하는 방법입니다.

두 방식의 가장 큰 차이는 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제입니다.

구분	특례 미신청	공동명의 1주택 특례 신청
납세의무자	부부 각각	부부 중 선택한 1명
기본공제	각각 9억원	12억원
고령자 세액공제	적용 안 됨	요건 충족 시 적용
장기보유 세액공제	적용 안 됨	요건 충족 시 적용
고령·장기보유 합산 한도	해당 없음	최대 80%

특례를 신청하지 않으면 부부 각각의 주택분 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 9억원의 기본공제를 적용합니다. 흔히 이를 두고 ‘공동명의는 18억원 공제’라고 표현합니다.

다만 실제 종부세는 각 배우자의 지분별 공시가격 등을 기준으로 각각 계산하므로 단순히 주택 공시가격에서 18억원을 한 번에 빼는 방식이라고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.

특례를 신청하면 선택한 한 명을 1세대 1주택자로 보아 12억원 기본공제를 적용합니다. 대신 일정 연령과 보유기간을 충족하면 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 있다는 차이가 생깁니다.

판단 포인트: 9억원씩 적용되는 공동명의 기본공제 효과와 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제를 더한 결과 중 실제 종부세가 적은 방식을 선택해야 합니다.

종부세 공동명의 1주택자 특례 대상부터 확인

부부가 공동명의로 주택을 가지고 있다는 사실만으로 특례가 적용되는 것은 아닙니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 법에서 정한 공동명의 1주택자 요건을 충족해야 합니다.

기본적으로 거주자인 부부가 하나의 주택을 공동으로 소유하고 다른 세대원이 별도의 주택을 소유하지 않는지 등을 확인하게 됩니다. 배우자가 다른 주택을 보유하고 있다면 일반적인 공동명의 1주택 특례 적용과 달라질 수 있습니다.

다만 주택 수 판단에는 별도 특례가 있습니다. 일시적 2주택이나 상속주택 등 종합부동산세법상 1세대 1주택자로 인정될 수 있는 특례주택이 있다면 실제 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.

따라서 등기부상 ‘부부 공동명의 아파트 한 채’만 확인하고 신청하기보다는 6월 1일 현재 세대원의 다른 주택 보유 여부와 특례주택 존재 여부까지 확인하는 편이 좋습니다.

공동명의 1주택 특례 신청이 유리해질 수 있는 경우

기본공제 숫자만 비교하면 각각 9억원을 적용받는 공동명의 방식이 더 커 보입니다. 하지만 주택 공시가격이 높아 종부세가 발생하고, 납세의무자로 선택할 배우자가 고령이거나 장기간 주택을 보유했다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

특례 신청을 우선 비교해볼 만한 상황은 다음과 같습니다.

• 납세의무자로 선택할 배우자가 만 60세 이상인 경우
• 주택을 5년 이상 장기간 보유한 경우
• 연령과 보유기간 요건을 모두 충족하는 경우
• 공시가격이 높아 기본공제 후에도 종부세 부담이 발생하는 경우
• 부부의 연령 또는 보유기간에 차이가 있는 경우
• 지난해와 비교해 공시가격이나 지분 등 조건이 달라진 경우

반대로 고령자·장기보유 세액공제를 거의 받을 수 없는 부부라면 각각 9억원의 기본공제를 적용하는 방식이 유리할 가능성도 있습니다.

결국 ‘공동명의가 유리하다’ 또는 ‘1주택 특례가 유리하다’는 하나의 답을 모든 부부에게 적용할 수 없습니다. 자신의 조건으로 두 방식의 세액을 각각 계산하는 과정이 필요합니다.

2026년 부부 중 납세의무자는 누구를 선택하나

2026년에는 공동명의 1주택 특례의 납세의무자를 지분율과 관계없이 부부가 합의해 선택할 수 있습니다. 올해 특례를 검토한다면 이전 연도의 설명만 보고 지분이 많은 배우자를 당연히 납세의무자로 정해야 한다고 생각하지 않는 것이 좋습니다.

이 변화가 중요한 이유는 고령자·장기보유 세액공제와 연결되기 때문입니다. 공동명의 1주택 특례를 적용할 경우 고령자 세액공제는 납세의무자로 선택한 사람의 연령을 기준으로 판단합니다.

장기보유 세액공제도 선택한 납세의무자를 기준으로 적용요건을 검토하게 됩니다. 따라서 부부의 연령이나 보유기간에 차이가 있다면 누구를 납세의무자로 선택할지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

50대50 공동명의라면 아무나 선택해도 같을까

지분이 같다고 해서 반드시 세액 결과까지 같다고 볼 수는 없습니다. 한 배우자가 고령자 공제요건을 충족하고 다른 배우자는 충족하지 못한다면 누구를 납세의무자로 선택하느냐가 중요해집니다.

보유기간 역시 함께 확인해야 합니다. 따라서 납세의무자를 선택할 때는 단순히 남편 또는 아내 명의라는 기준보다 연령과 보유기간에 따른 공제 가능 여부를 먼저 비교하는 것이 합리적입니다.

고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 되나

공동명의 1주택 특례를 신청할지 판단할 때 가장 중요한 변수 중 하나가 세액공제입니다. 현행 기준상 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제율은 다음과 같습니다.

공제 종류	조건	세액공제율
고령자	만 60세 이상 65세 미만	20%
고령자	만 65세 이상 70세 미만	30%
고령자	만 70세 이상	40%
장기보유	5년 이상 10년 미만	20%
장기보유	10년 이상 15년 미만	40%
장기보유	15년 이상	50%

두 공제는 요건을 각각 충족하면 함께 적용할 수 있지만 합산 세액공제 한도는 80%입니다. 예를 들어 고령자 공제와 장기보유 공제의 개별 비율을 더한 값이 80%를 넘더라도 실제 적용 한도는 80%입니다.

이 때문에 연령이 높고 보유기간이 긴 1주택 부부라면 12억원 기본공제가 적용되더라도 특례 신청 후 세액공제 효과가 커질 수 있습니다. 반대로 공제요건을 충족하지 못하는 경우에는 9억원씩의 기본공제를 포기하고 특례를 선택하는 것이 오히려 불리할 수도 있습니다.

특례 신청 전에 예상 세액을 이렇게 비교하면 된다

인터넷에서 다른 사람의 절세 사례를 보고 그대로 선택하기보다는 자신의 조건을 두 방식에 각각 대입하는 것이 좋습니다. 주택 가격뿐 아니라 지분과 연령, 보유기간이 다르면 결과도 달라지기 때문입니다.

1. 6월 1일 현재 주택 보유상태를 확인합니다. 부부 공동명의 주택 외에 본인·배우자 또는 세대원의 다른 주택이 있는지 확인합니다.
2. 공동명의 지분을 확인합니다. 부부 각각의 지분과 이에 대응하는 공시가격을 확인합니다.
3. 특례 미신청 방식의 예상 세액을 계산합니다. 부부 각각 납세의무자가 되는 경우의 9억원 기본공제를 반영합니다.
4. 특례 신청 방식도 계산합니다. 12억원 기본공제를 적용하고 고령자·장기보유 세액공제 가능 여부를 반영합니다.
5. 납세의무자를 달리 선택했을 때도 비교합니다. 부부의 연령이나 보유기간이 다르다면 어느 배우자를 선택하는지가 중요합니다.
6. 두 결과를 비교한 뒤 신청 여부를 결정합니다. 공제금액만 비교하지 말고 최종 예상 종부세를 기준으로 판단합니다.

국세청 홈택스의 종합부동산세 관련 서비스를 이용해 자신의 과세물건과 예상세액을 확인할 수 있습니다. 실제 계산에서 다른 주택이나 특례주택이 얽혀 있다면 관할 세무서 또는 국세상담센터 126을 통해 적용조건을 추가로 확인하는 방법도 있습니다.

공동명의 1주택자 특례는 9월 16일부터 30일까지 신청

2026년 공동명의 1주택자 과세특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 이 기간에 신청하면 11월 종합부동산세 정기고지에 특례가 반영됩니다.

신청할 때는 현행 종합부동산세법 시행규칙에 따른 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서를 사용합니다. 국세청 안내에 따르면 혼인관계증명서를 첨부해 신청하며, 구체적인 제출방법과 전자신청 가능 메뉴는 신청 시점의 홈택스 안내를 확인하면 됩니다.

1. 부부 공동명의 1주택 특례 적용요건을 확인합니다.
2. 특례 미신청과 신청 시 예상 종부세를 각각 비교합니다.
3. 특례를 선택한다면 부부 중 납세의무자를 결정합니다.
4. 납세의무자의 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 확인합니다.
5. 9월 16일부터 9월 30일까지 특례 신청서를 제출합니다.
6. 11월 정기고지 때 신청한 특례가 제대로 반영됐는지 확인합니다.

신청 전에 현행 기준을 다시 확인하려면 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내를 참고할 수 있습니다.

작년에 신청했다면 올해 다시 신청하거나 취소할 수 있나

지난해 공동명의 1주택자 특례를 신청했고 신청내용에 변동이 없다면 올해 같은 신청서를 다시 제출할 필요는 없습니다. 최초 신청 이후 별도의 변경사항이 없으면 특례가 계속 적용됩니다.

다만 지난해 신청했다고 해서 앞으로 계속 같은 방식을 유지해야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 변화가 있다면 변경신청 여부를 확인해야 합니다.

• 공동명의 주택의 소유자가 변경된 경우
• 부부의 주택 지분율이 변경된 경우
• 특례상 납세의무자를 다른 배우자로 변경하려는 경우
• 공동명의 1주택자 특례를 더 이상 적용받지 않으려는 경우
• 다른 주택의 취득·처분 등으로 주택 보유상황이 달라진 경우

특히 올해부터 납세의무자를 지분율과 관계없이 부부가 합의해 선택할 수 있으므로 지난해 선택한 사람과 다른 배우자를 납세의무자로 정하려는 경우에는 변경절차를 확인할 필요가 있습니다.

특례를 취소하고 다시 공동명의 방식으로 돌아갈 수도 있다

가능합니다. 현행 신청서에는 공동명의 1주택자 특례를 더 이상 적용받지 않기 위한 취소 절차도 마련돼 있습니다.

예를 들어 지난해에는 고령자·장기보유 공제를 고려해 특례를 선택했지만 올해 조건을 다시 계산한 결과 각각 9억원 공제를 적용받는 방식이 유리하다면 특례 취소를 검토할 수 있습니다. 단순히 지난해 선택을 그대로 유지하기보다 올해의 공시가격과 보유조건으로 다시 비교하는 것이 좋습니다.

종부세 공동명의 1주택 특례 FAQ

부부 공동명의면 종부세 공제가 무조건 18억원인가요?

특례를 신청하지 않는 일반적인 공동명의 방식에서는 부부 각각 9억원의 기본공제가 적용됩니다. 이를 합쳐 흔히 18억원 공제라고 표현하지만 실제 세액은 각자의 지분에 해당하는 공시가격 등을 기준으로 각각 계산합니다. 따라서 주택 공시가격에서 18억원을 한 번에 빼는 구조로만 이해해서는 안 됩니다.

18억원 공제인데 왜 12억원인 1주택 특례를 신청하나요?

특례를 신청하면 기본공제는 12억원이지만 요건을 갖춘 경우 고령자·장기보유 세액공제를 합계 최대 80%까지 적용할 수 있기 때문입니다. 연령과 보유기간에 따라 세액공제 효과가 커지면 12억원 공제 방식이 더 유리할 수도 있습니다. 반대로 세액공제 효과가 작다면 일반 공동명의 방식이 유리할 가능성도 있습니다.

50대50 공동명의인데 남편과 아내 중 누구를 선택해야 하나요?

2026년에는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있습니다. 이때 선택한 납세의무자의 연령과 보유기간이 고령자·장기보유 세액공제에 영향을 줄 수 있으므로 아무나 정하기보다 두 사람의 조건을 비교하는 것이 좋습니다.

작년에 공동명의 특례를 신청했는데 올해도 신청해야 하나요?

신청내용에 변동이 없다면 매년 다시 신청할 필요는 없습니다. 다만 소유자나 지분율이 변경됐거나 납세의무자를 바꾸려는 경우, 특례를 취소하려는 경우에는 변경신청 여부를 확인해야 합니다.

부부가 다른 집을 한 채 더 가지고 있으면 특례를 받을 수 없나요?

일반적으로 공동명의 1주택자 요건을 충족해야 하지만 주택 수 판단에는 별도 특례가 존재합니다. 일시적 2주택이나 일정 요건을 갖춘 상속주택 등은 1세대 1주택자 판단에서 특례가 적용될 수 있으므로 두 채라는 숫자만으로 결론을 내리지 말고 해당 주택의 유형과 취득시기 등을 확인해야 합니다.

9월 30일 전에는 공제액보다 최종 세액을 비교해야 한다

종부세 공동명의 1주택 특례의 핵심은 18억원과 12억원 중 더 큰 공제금액을 고르는 문제가 아닙니다. 일반 공동명의 방식은 각각 9억원의 기본공제를 활용할 수 있고, 특례 방식은 12억원 기본공제에 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있기 때문입니다.

특히 2026년에는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있으므로 부부의 연령과 보유기간이 다르다면 이 부분까지 계산에 넣어야 합니다. 지난해 특례를 신청한 경우에도 현재 조건을 다시 비교해 필요하다면 납세의무자 변경이나 특례 취소 여부를 확인할 수 있습니다.

이 내용은 2026년 9월 11일 작성일 현재 국세청의 종합부동산세 안내와 현행 종합부동산세법령을 기준으로 정리했습니다. 실제 세액은 공시가격, 지분율, 다른 주택 보유 여부, 연령과 보유기간 등에 따라 달라질 수 있으므로 9월 30일 신청기한 전에 자신의 조건으로 두 방식을 비교하는 것이 좋습니다.